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こんにちわ。トラジロウです!

今回は、建築と不動産のプロとして20年以上あらゆる物件に携わってきた私が、土地活用について、その種類や

自分に合った一番ベストな土地活用方法はなにか?

がザックリとイメージ出来るように、集約して簡単に解説します!

いつものパターンで、全部網羅するとキリが無いので、ブッチャケ話しも含めてピンポイントで解説していきますので、

「解説詳細マニュアル」というよりは「読み物」

として楽しく流し読みして頂ければと思います(^^)/

【スマイスター】土地活用 一括資料請求

土地活用方法の種類や運営方式と具体例

土地活用と一言でいっても、個々の状況や境遇、土地の条件、地域、法律、税金、、、。

など、様々なので、一概にどれが正解で、これはダメ、というのはありません。

土地活用方法の種類や運営方式を、ザックリと並べると、

1、自己活用

 賃貸住宅経営  → 賃貸アパート、賃貸マンション

 駐車場経営   → コインパーキング、月極駐車場

 商業系施設経営 → コンビニ、ロードサイド事業

 介護系施設経営 → 老人ホーム、デイサービス、

 ソーラー経営  → 太陽光発電事業

 倉庫事業    → トランクルーム運営事業

2、売却

 自己所有の土地を売却

3、土地を貸す

 自己所有の土地を定期借地として貸す

4、共同で土地活用

 等価交換 
 
 土地信託

といった感じで、いろいろあります。

この中で、一番ニーズが多くてメジャーなのは、

賃貸住宅経営と駐車場経営です。

最近ではコンビニ併用集合住宅や老人ホーム、介護施設等の経営など、施設経営の土地活用相談が増えてきています。

賃貸住宅経営や駐車場経営ですと、小規模でも出来ますし、計画にあたっての様々なシガラミも少ないです。

しかしコンビニや老人ホーム等の施設経営になると、土地の規模も大きくなり、用途地域(商業地域とか)、事業資金(もちろん収支計画に基づいて事業ローンを使うので当初の手持ちがゼロでも可能だったりはしますが、、、。)、建築基準法を始めとする各種法令など、

そもそも実現に向けてのハードルが大変高いです。

ハウスメーカーを始め、組織設計事務所、建設会社など、どこに依頼しても、集合住宅(アパートやマンション)は一番メジャーなので問題無く対応してくれます。

なので、アパートやマンションは、各社ノウハウを熟知しており、施工事例も多数あるため、あらゆる面でスムーズです。

ハッキリ言って、それ以外の特殊建築物(介護施設や医療ビル他)は、施工事例も少なく、建築の法律も含めてかなり難しくなってきます。

提案業者は、お客さんに対して絶対にそんなこと言わないと思いますが、実は苦手だったりします。

なので今回は、賃貸住宅経営(アパート、マンション経営)と駐車場経営をメインに解説していきます。

賃貸住宅経営

前回、解説しました不動産一括査定サイトのスマイスターの記事

>>今評判の不動産一括査定サイト・スマイスターを簡潔に解説!

でも、解説しましたが、このスマイスターには、土地活用一括資料請求もありますので、まずは一括資料請求をされることをおすすめします。

【スマイスター】土地活用 一括資料請求

これから土地活用を検討している人の多くは、まずは、賃貸住宅か駐車場か?と思い浮かべる人が多いです。

実際に、この2つが最もメジャーで取組みやすく、おすすめです。

先程も記載しましたが、医療ビルや、老人ホーム等の商業施設ですと、そもそも対応出来る建設会社も限られたり、大手のハウスメーカーでも、ほとんど施工事例が無く苦手だったりします。

集合住宅以外だと、商業施設は特殊建築物という扱いになり、建築基準法的にも耐火構造(過剰に火に強くしなければならない構造)を余儀なくされたり、避難規定や消防法といった様々な法規制も圧倒的に複雑で難しくなってきます。

工事看板に記載してある完了予定日を過ぎても終っていない建設現場を町でよく見かけます。

これは、建築確認申請(役所等に建築基準法に適合している旨を提出し審査を受けること)が許可されなかったり、あらゆる事象により現場の進行が妨げられたりすることが原因です。

※「建築のプロに頼んだのに予定通りにいかない」ということは多々あります。

現在所有の土地が比較的大きくて、事業収支を計算して利回りが5%~15%程度(商業施設はリスクが高いので最低8%以上)はないと相当厳しいと思います。

賃貸住宅を経営する場合、アパート、賃貸マンション共に、

一括借上げ(サブリース)を利用する人がほとんどです。

この一括借上げ(サブリース)とは、

建築した建物を不動産業者やサブリース会社が、オーナーから一括借上げをして、満室時家賃総額の80~90%を空室の有無にかかわらず毎月支払ってくれるというものです。

なので賃貸住宅のオーナーは、

毎月預金通帳だけ確認すればよいという訳です。

ちなみに賃貸住宅の経営管理方式には以下の3種類あります。

1、自己管理 → 全て自分で管理(入居者募集だけは不動産会社等に委託)

2、一般管理 → 居住者からの集金が主で、管理費相場は3~5%

3、一括借上 → サブリースとも言う。借上料率の相場は80~90%

自己管理はすごく大変です。

しかし家賃は全て自分のものですし、家賃も自分の好きなように設定出来ます。

一方で、家賃滞納者からの取立て、クレーム対応、共用部の掃除やゴミ管理は全て自分で行わなくてはなりません。さらに空室があると家賃収入は減少します。

一般管理は、入居者募集、入居者からの集金管理や、クレーム対応、共用部の掃除等のほぼ全ての管理業務を委託します。

5%程度の管理費がかかるのと、空室リスクがあります。

一括借上げ(サブリース)は、私の過去のお客さんでも8割以上が利用しています。

1,2も含めて全て管理会社(不動産会社やサブリース会社)が行ってくれる上に

空室リスクが無く、満室時想定家賃総額の80~90%を毎月支払ってくれます。

なぜ賃貸住宅経営が無難で商業施設系は注意が必要か?

前章で、ほとんどの人が一括借上げ(サブリース)を利用すると書きました。

しかし、店舗や商業施設系は、サブリースを利用したというのをあまり聞きません。

無いわけではありませんが、アパート等住居系のサブリースと比較すると相当条件が悪いからです。

同じ規模でも、例えば3階建て12世帯などの一般的な賃貸住宅のサブリース内容と比較すると圧倒的に厳しいです。

アパートやマンションで、12世帯ある場合、1世帯入らなくても家賃収入は1/12しか減りません。

そもそもサブリースをしていれば、全室空室になってもサブリース会社が満室時の12世帯分家賃総額の80~90%を払ってくれます。

一方で、店舗ビルなどは、一区画がワンルームアパート等の一区画と違って大きいため、同規模だと4店舗くらいしか入りません。なので一区画空くとダメージが大きく、2~3店舗空き区画が出ると死活問題です。

しかも、アパートのように、すぐに学生や会社員が入居してきてくれる訳でもなく、、、

要は、数多く建設され、小回りの利く賃貸住宅と違ってリスクヘッジしにくい訳です。

私の携わった商業施設でも、8店舗入る商業ビルが、半年経っても4店舗しか決まらず、かといってサブリースも無いので、相当厳しかった物件もありました。

もちろんサブリースをすれば絶対安全で、どんな状況でも満室を想定して支払ってもらえる訳ではありません。

管理会社もボランティアでやっている訳ではないので、サブリース契約の約款をよく読むと、

現況と著しく情勢が変化した場合は家賃やサブリース継続を見直すこととする

設定家賃は、2年間に一度、市場や情勢と適合しているか判断し見直しを行う

など、、さまざまなサブリース(一括借上)会社の保身がされています。

家賃8万円くらい取れるだろう?と思っても、サブリース(一括借上)会社の提示価格は、安全を見てなのか?7万円と相場よりもかなり低かったりするケースもあります。

その場合は、他のサブリース会社にも査定依頼をして比較すればOKです。

建築はいろいろと難しいので、集合住宅であれば需要が多く、相当数建設されているので、今回のサブリースのことも含めてほぼ心配ありません。

しかし、商業施設や店舗ビルなどの中規模以上(延床500㎡以上くらい)の特殊建築物になってくると、竣工して引渡されるまでに、あらゆる面で

何かしらの問題が生じる可能性が多々あります。

各建設会社の営業は、必ずしもオーナーにとって最善の事業計画を勧めてくるわけではありません。

先程述べたように、大手ハウスメーカーでも、商業施設で複雑な建築物は苦手なところが多いため、本当は、賃貸集合住宅が最良な事業計画と思いつつも、あえて難しい医療ビル等の商業建築の計画で提案してくる場合もあります。

例えばA、B、C、D社の4社競合で事業計画案を出す場合、A、B、Cの3社は、集合住宅以外の特殊建築物は出来なかったとします。

その場合、唯一特殊建築物が得意で建設出来るD社は、集合住宅案と商業ビル案の2案を提示してきます。

戦略的営業トークを持って臨んだ場合、D社が受注できる確率は圧倒的に高くなります。

このように、各業者の様々な思惑や戦略が渦巻く中で、本当に有効な土地活用計画案を選択するのは非常に難しいです

そういったことから、まずはスマイスターのような、

土地活用無料一括資料請求から始めることをおすすめします。

そうすれば、数社同時に自己所有の土地に有効な土地活用計画案を無料で提示してもらえるので、全社の土地活用計画案とレクチャーを聞いてから、客観的に判断することが出来ます。

しかも、土地活用一括資料請求をしていることがわかっているため、各提案業者の営業マンたちにも

「土地活用一括資料請求をさせてもらって数社同時にお願いしてるので、全社計画案が出揃わないと結論が出せません。」

、、、と、その場で契約を迫られることもなくなります。

さらに先程述べたような、受注を勝ち取るための戦略に対しても、各業者へ各々相談することによって、ある程度は回避出来ます。

前回の不動産一括査定サイト、スマイスターの記事でも記載しましたが、

不動産や建築業者の営業トークは目を見張るものがあります。。。(^^;)

正しい表現かは分かりませんが、、、

100円の缶コーヒーを、なんのワダカマリもなく1000円で買わせてしまうようなスゴイ営業トークを持っている強者もいます。

そういった意味でも、スマイスターのような土地活用一括資料請求などを公表して活用することで、強靭な営業マンたちを牽制出来るといった効果があります。

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駐車場経営のメリット・デメリット

駐車場経営は初期費用が少なく、フル稼働で継続的な経営が可能であれば、おすすめの土地活用といえます。

たとえば、賃貸住宅等の建設に関しては、先に述べたように、様々な角度から検討しなければならず、近隣住民で、集合住宅を計画しているとわかると、目くじらを立てる人もいたりで、何かとシガラミがあることも事実です。

しかし、メリットばかりではなく、

同じ土地に賃貸住宅を建てる場合と比較すると収入が少ない

というデメリットもあります。

ネット上でも、

「確かに初期費用は少ないけど、そもそも儲かるの?収入は?失敗したら?、、」

、、などなど、様々な疑問が投げかけられています。。

さらに、税金のことを考えた場合、長期的な観点からいうと、

賃貸住宅経営と比較して青空駐車場経営は不利になってしまいます。

駐車場経営等の税金に関しては、次章で簡潔に説明しますので、ここでは割愛します。

駐車場経営には、大きく二つの運営方式があります。

月極駐車場経営

 管理委託方式 → 管理業者に募集や管理を委託

 一括借上方式 → 管理業者に一括で全て貸出し管理業者が一般利用者に転貸

コインパーキング

 土地賃貸方式 → 管理業者に土地を貸出す方式

 自己運営方式 → 自己投資により駐車場を整備管理し運営は業者に委託

駐車場経営は、自己所有地を区画して利用者に貸出すだけなので、メリットとしては、

容易に始められて初期投資も比較的安いことがあけられます。

特に、コインパーキングを運営する場合で、土地賃貸方式であれば、管理業者に貸出すだけなので、

初期費用がゼロでも始められるのでおすすめです。

デメリットとしては一台数千円から多くても4~5万円程度と収益性が悪く、税金上不利なことがあけられます。(詳細は次章で簡単解説します)

そういったことから、駐車場経営は、

親族間での意見がまとまらず先が読めないので、とりあえず流動性を残しておきたい。

いずれは売却したいけど、今すぐには売れないので短期運営したい。

などの、更地にしておくには、高い固定資産税だけとられてもったいない、、

という人におすすめといえます。

賃貸住宅・駐車場経営等の土地活用方法による税金上のポイント

駐車場経営は、税制上、青空駐車の場合は土地活用をしているにもかかわらず、

土地評価額が更地と同等の扱いになってしまいます。

該当地に建物が建っている場合と比較すると、

固定資産税評価額(土地部分)が6倍になってしまうデメリットがあります。

相続税の観点から見ても、該当地に賃貸住宅を建てた場合と比較すると、青空駐車場の場合は人に貸していてるのに相続税の評価額が下がりません。

例えば4000万の土地があったとすると、青空駐車場経営の場合はそのままの4000万が評価額ですが、

賃貸住宅経営の場合は、貸家建付土地という扱いになり、細かい内容は割愛しますが3400万位まで評価額が下がったりします。

相続の際に、特例として小規模宅地等の評価減というのがあります。

こちらは建物が建っている土地であれば、

200㎡までの部分について相続税の課税評価を50%に下げる

ことが出来るというものです。

こちらも青空駐車場経営の場合は原則使えないので、相続時土地評価額を下げることが出来ません。

建物が建っている場合は先程の4000万が3400万になったところ、

さらに50%減の1700万まで、評価額を減らせます。

なので、駐車場経営は税金上は大きく不利になってしまいます。。。

賃貸住宅等の居住用の建物が建つ土地は、住宅用地という扱いになり、税金上有利になります。

一方で、駐車場経営の場合は、自用地という扱いになり更地と同じとみなされ税金が高くなってしまいます。

要は、居住のための土地は必要不可欠だから優遇するけど、自用地は余剰資産とみなせるから税金を高くしようということです。

ただし駐車場経営にかかる税金に関しては全国一律で決められておらず、

各市町村ごとに設定されています。

なので、必ず市町村の税務署等への確認が必要です。

土地活用まとめ、その他の土地活用方法は?

最初に記載したとおり、土地活用と言っても、あらゆることが想定出来ます。

比較的選ばれている、その他の土地活用方法だと

ソーラー事業(太陽光発電事業)がおすすめです。

こちらは、太陽光発電パネルを設置して、発電した電気を売って利益を得る方式です。

メリットとしては、

例えば賃貸住宅等の場合は、同じ建物でも地方だと家賃が激安になってしまいます。

しかしソーラー事業の場合は、都心でも地方でも地価の高い安いに左右されずに運営出来ます。

自宅の屋根等に設置して家庭用として小規模で行った場合は、光熱費を削減出来るため電気代が安くなります。

さらに余った電気を売電して利益を得ることが出来ます。

近年は発電パネルの高効率化によって総額100万円から太陽光発電が開始出来る時代になってきています。

国や県などの太陽光発電補助金制度が利用出来たり、晴れていなくても発電が可能です。

最近では蓄電池も取り入れて災害時への対策も視野に入れた計画も増えてきました。

デメリットとしては、

電気の買取価格の変動等で、当初の予定収益を得られない可能性もあります。

過去に無い天変地異的な台風などがあった場合、破損したりする可能性があります。

せっかく太陽光発電パネルを配置しても、数年後に大規模リゾート施設や、高層リゾートマンション等が近くに建設された場合、日陰になってしまう可能性があります。

太陽光発電は、土地活用方法としても最近注目されてきています。

以前、私は地方に事業用地を取得してソーラー事業を実際に考えたことがあります。

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トランクルーム運営事業に関しては、

重いコンテナ型の構造物を設置するため、駐車場経営のような手軽さがありません。

意外に初期費用がかかるので資金力のある人でないと厳しいです。

さらに、しっかりと該当地周辺の需要予想を立ててから始めないと、荷物をあずけてくれる人がそもそもいない、、、ということにもなりかねません。

土地という莫大な資産を委ねる訳ですから、

失敗した、、と後悔するようなことがあってはなりません。

そういったことも含めて、私の経験上、

賃貸住宅経営や駐車場経営などのメジャーなところから考えていくことが大切だと思います。

もちろん明確な根拠や裏付けがあれば、マイナーな土地活用方法でも問題無いと思います。

しかし、大きな計画ですからメジャーな方が、それだけノウハウもあるし、いろいろな業者が扱えるため、何かと融通が利くし安心安全です。

流通量が多ければ、それだけ関連するものも含めて価格も安くなってきます。

賃貸住宅にしろ医療ビルにしろ、かならず数社同時に面談や提案をさせて客観的に判断することが一番大切です。

最初に電話した業者が良かったので、そのまま契約までいってしまったなどということは絶対にやめましょう。

先に何度も述べたように、提案業者は、

必ずしも、あなたにとって最善の事業計画案を提案してくる訳ではなく、

その業者が契約を勝ち取るために一番最良な戦略を立てて提案してくる

ということを必ず念頭に置いて提案を受けるようにしてください。

なので、有効な土地活用を検討中の方は、不動産関連を全て網羅した株式会社シースタイルの

スマイスター土地活用一括資料請求を利用して、実際に面談する業者を数社選び、各社平行して土地活用計画案を出させて検討していくことをおすすめします。

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